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风险规避篇
时间;2013-08-23 10:44:05 来源:天河物管 ??点 击: ?? 评论数: 0

? ? 案例3、关于房屋质量问题业主拒交管理费案例
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案例陈述:
??? 华X新城芳X庭园A-28A业主曾先生,于2004年5月初收楼,验方曾提出客厅地砖约8块划花、大阳台栏杆凹陷、厨房水管漏水及门框发霉需更换。因当时交楼约1200户,交楼户多多、维修量大,半年迟迟未维修,影响业主入住。为此业主拒交管理费约1万多元。
案例分析:
??? 1、物业管理与房屋买卖两种不同的独立法律关系,物业公司与开发商是两个不同的企业法人,购买人一般不应该因为开发商的问题而拒绝向物业管理公司交付物业管理费。
? ? 2、物业公司提供是种公共性服务,管理费严格意义上是公共性服务收费,像保安、清洁、绿化、公共部位和公共设备设施的维修等。
? ? 3、从深层次看,其实损害了小区全体业主的合法权益,侵占其他业主的共同权益。因不按期交纳或拖欠物业管理费的业主,他同样享用其它业主交付的物业管理费所提供的物业服务。如不按时交纳或不交纳托欠的物业管理费,将造成因物业管理费不到位,影响物业服务水准。
? ? 4、保修期内,业主可通过保修服务承诺来解决,保修期内解决不了,可向开发商提出补偿。
处理方式:
??? 1、服务中心联同开发商、施工单位对业主提出的问题进行确认。
? ? 2、服务中心填写小区维修单开发商签证,由维修队进场施工,告知业主进场及完工时间。
? ? 3、楼管员每天上下午两次跟进、监督现场,及时反馈工程进度给业主。
? ? 4、维修完毕,安排清洁,通知业主验收、确认签名存档。
? ? 5、每周上门或电话家访一次业主,认真听取业主意见和建议,保持良性沟通。及时解决业主提出的问题,用真诚去感动。业主也交清了所欠费用,同时开发商也给予业主适当补偿。
预防措施:
? ? 1、服务中心应对业主提出的维修进行汇总,对维修单注明限期整改或重点维修的部分,应先安排施工方进行整改。未能按时整改的,应给予回复。
? ? 2、加强对员工培训,对发现问题及时处理,如无法处理要及时上报,由主任级以上进行指导并协调处理。
??? 3、定期进行家访,听取业主意见,了解业主心态并于业主解释有关收费方面的问题;
? 制度参照:
?? 1、根据《物业管理条》第七条第五项:业主在物业管理活动中,应按时交纳物业服务费用。
?? 第十五条:业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费或者物业服务资金的,从其约定,业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
? ?2、根据《物业服务合同》业主应按时缴纳物业管理费,逾期未交者,从次月15日起产生2‰滞纳金。

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