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其它研究
时间;2013-07-08 10:44:16 来源:《住宅与房地产》 陈本林 ??点 击: ?? 评论数: 0

? ??风气之先,变革之舞

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?——从我国业主大会法规政策之发展看温州业主大会法人化之创新意义


? ??2013年3月8日,全国首个具有社团法人资格的业主大会在温州市鹿城区诞生。这一“吃螃蟹”之举,在创新社会管理和社会组织登记管理体制改革的大背景下,尤为引人瞩目。央视等各媒体竞相报道,全国各地业主组织也高度关注。温州业主大会法人化试点之意义及影响如何,尚需时日,有待观察。笔者拟从我国业主大会法规政策之发展变迁的视角,简述温州业主大会法人化创新之意义。

? ?我国的城市社区业主委员会是伴随着改革开放带来的社会转型,尤其我国房屋产权制度改革,房地产市场逐步形成以后而新兴出现的。目前我国各种类型的业主委员会却无一例外是自上个世纪90?年代以来我国出台“由国家、集体和个人三方建设住宅以推进住宅的商品化,逐步改变我国的单位福利住房体制”的政策的产物,历经二十余年改革直至今日的结果。回首来时路,冷静地回顾与反思,或有益于更富建设性地迎接未来。


? ? 深圳,风气之先

? ? 业主大会业主委员会制度的雏形最早创立于深圳,当时称之为业主管理委员会。1988年,深圳在全国率先实施了全面住房商品化改革,拉开了政府直管公房全面改革的序幕,随着住房制度改革和商品房市场的形成,物业管理因而产生发展,业主管理委员会应运而生。

? ? 1991年1月22日,深圳市万科房地产有限公司物业管理部在深圳天景花园率先推行以成立“业主管理委员会”的方式来搭建沟通平台,创设了由业主参与小区物业管理的“业主自治与专业服务相结合”的“共管模式”,成立了全国第一家业主管理委员会。

? ? 据陈蔼贫先生文章介绍,从其与创设该制度的始作俑者和相关人士的沟通交流结果看,物业管理企业原意和初衷是通过建立业主管理委员会组织,与业主形成良性沟通机制,并与该组织共同组织各种活动,弱化和化解物业建设遗留的矛盾和纠纷问题,为物业管理工作的顺利开展创造良好的环境氛围。创设业主管理委员会,是深圳物业管理者解决当时各种复杂矛盾问题的神来之笔,也是特定历史条件下的个别物业管理企业的偶然行为。

? ? 业主管理委员会制度一经创立,不仅为业主、政府行政主管部门欣然接受,而且作为成功经验迅速推广。1994年,深圳市人民代表大会常务委员会开全国物业管理地方立法之先河,制定了全国第一个地方物业管理立法——《深圳经济特区住宅区物业管理条例》(以下简称“《条例》”)。该《条例》自1994年11月1日起施行,设“业主大会及管委会”专章。《条例》第七条规定:“各住宅区可以依照本条例规定成立业主管理委员会(以下简称管委会)。管委会代表住宅区全体业主的合法权益,依据本条例规定、业主公约和管委会章程行使职权。”第十六条规定:“管委会经市政府社团登记部门依法核准登记后,取得社团法人资格。社会团体法人登记证签发日期为管委会成立日期。”可见,深圳特区立法彼时即极具远见,率风气之先,早在1994年即率先确认业主管理委员会的社团法人资格。


? ?全国,立法之变

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1994年3月23日,建设部发布第33号令,颁布《城市新建住宅小区管理办法》,自1994年4月1日起施行。《城市新建住宅小区管理办法》第六条:规定“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会(以下简称管委会)。

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